Правительство России отказалось от идеи введения федерального стандарта тишины в ночное время и расширения ответственности владельцев квартир за проживающих. Правоведы сочли такие меры незаконными. Тогда как на практике очень сложно добиться защиты от шумящих или иным образом нарушающих порядок соседей.

Действующий уже более четверти века Гражданский кодекс РФ возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества. Жилищный кодекс РФ также предписывает пользователям квартир соблюдать права и законные интересы соседей, санитарно-гигиенические, экологические, пожарные и иные требования законодательства. Вместе с тем вопрос ответственности за арендаторов, гостей и иных находящихся в жилых помещениях остается не регулированным.

Большой закон для маленькой компании

С инициативой возложить такую ответственность на собственников недвижимости и защитить право граждан на комфортное проживание в многоквартирных домах в мае 2020 года выступила группа депутатов Госдумы. По их мнению, в настоящее время владелец никак не мотивирован к осмотрительности при выборе потенциальных нанимателей или арендаторов. «Кроме того, зачастую такие арендаторы или наниматели меняются, и привлечение их к какой-либо ответственности практически становится невозможным. В случае, если нанимателем или арендатором был произведен залив соседней квартиры или нанесен ущерб в ходе каких-либо работ, соседи вынуждены разыскивать непосредственно арендатора или нанимателя, а не обращаться к собственнику», – констатировали парламентарии.

Внесенный ими законопроект предусматривал в первую очередь требования к соблюдению тишины в ночное время. Сейчас такие меры определены законодательством субъектов Федерации и остаются противоречивыми. Согласно же предлагаемому федеральному стандарту, нарушением признавалось совершение любых действий, в результате которых звуки «явно слышны за пределами помещения». При этом обычную жизнедеятельность человека (плач ребенка, звук воды в инженерных системах, шагов при обычной ходьбе и другие) предлагалось не считать нарушением. Для проведения ремонтных и иных шумных работ владельцам квартир предписывалось уведомить соседей, разместив объявление в общедоступном месте. Также собственники недвижимости признавались ответственными за любой ущерб, причиненный в том числе «лицами, допущенными ими в принадлежащее помещение». За систематическое (более двух раз в течение одного месяца) нарушение к владельцам предлагалось применять административные санкции. «Полагаем, что вводимые законопроектом нормы повысят комфортность проживания в многоквартирных домах, ликвидируют имеющийся в законодательстве пробел в части обязательств собственников жилых и нежилых помещений по соблюдению прав соседей, а также могут послужить началом формирования соседского права и повысить культуру межсоседских отношений в целом», – отмечалось в пояснительной записке.

Дополнительная ответственность возлагалась также и на владельцев встроенных в многоквартирные дома нежилых помещений. «Попытки повлиять на ситуацию путем запрета тех или иных видов деятельности не приносят нужного эффекта, так как ведение одного и того же вида деятельности может как нарушать права соседей, так и, наоборот, создавать им дополнительный комфорт», – заявили авторы законопроекта.

Краткость – сестра таланта

Однако в Комитете Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству критически оценили эту инициативу. Жесткие замечания к законопроекту представило Правительство России. В частности, по мнению чиновников, такие оценочные критерии, как «явно слышны», «обычная ходьба» и «обычная жизнедеятельность человека», могут привести к спорным ситуациям, порядок урегулирования которых в документе отсутствует.

Многочисленные замечания к проекту высказал Совет при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Признавая «важность обеспечения прав соседей и актуальность создания эффективных гарантий их защиты», ведущие юристы-цивилисты в целом поддержали заявленную авторами поправок цель. Но при этом указали, что большая часть вводимых норм дублирует уже действующие, иные же содержат существенные противоречия. «В предлагаемой редакции под определение лиц, допущенных в помещение собственником, будут подпадать и вор, и незаконный владелец, и, например, посетители кафе, находящегося в арендованном нежилом помещении многоквартирного дома. Такая широкая характеристика не соответствует существу регулируемых отношений и даже наименованию определяемой категории», – заявили эксперты.

В итоге Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ подготовило по существу альтернативные поправки. Вместо предложенной депутатами масштабной реформы чиновники считают достаточным внести в Жилищный кодекс РФ всего одну норму, возлагающую на собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме «обязанность обеспечивать соблюдение лицами, допущенными ими в принадлежащее им помещение, прав и законных интересов соседей». «Определение отдельного механизма реализации собственниками указанных обязанностей не требуется, поскольку правоотношения между собственником помещения и указанными лицами реализуются в рамках гражданско-правовых отношений», – заключили в профильном ведомстве. Совет при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства поддержал такой способ решения поставленной задачи.

В ответе за всё

Вместе с тем в настоящее время практика рассмотрения связанных с ответственностью владельцев помещений в многоквартирных домах споров остается противоречивой. По мнению экспертов Совета, суды допускают расширительное толкование обязанностей собственника. «Это приводит к возможности возложения на него деликтной ответственности за вред, причиненный третьими лицами, допущенными в помещение», – констатируют правоведы.

В качестве примера приводится иск жительницы Томска Анны Копыловой к соседке Людмиле Величкиной. В квартире последней возник пожар, причиной которой стал аварийный режим работы мультиварки. Ее эксплуатировали арендаторы квартиры – семья Палиевых. Служители Фемиды возложили ответственность за причиненный жилью истицы материальный ущерб на Людмилу Величкину. «Распоряжаясь жилым помещением по своему усмотрению и допуская нахождение и проживание в нем третьих лиц, собственник имущества несет также и ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований», – констатировал Верховный суд России, подтверждая принятое решение.

Также владельцы недвижимости чаще всего вынуждены отвечать за «грехи» выполняющих ремонтные работы. Так, предположительной причиной пожара в подмосковной Балашихе признали тлеющий окурок, который ремонтирующий квартиру Татьяны Калининой рабочий бросил в кучу строительного мусора. Отклоняя иск потерпевших соседей, областной суд не усмотрел в действиях собственника квартиры вины, эти выводы поддержала и кассационная коллегия. В свою очередь, Верховный суд России констатировал, что бремя содержания имущества предполагает в том числе принятие разумных мер по предотвращению пожароопасных ситуаций. При пересмотре дела ответственность за действия рабочего возложили на владельца ремонтируемого жилья.

Схожее решение было принято по иску москвича Евгения Решоткина против соседки Наталии Хабаровой. В квартире последней приглашенные делать натяжные потолки ремонтники оставили газовый баллон, который ночью взорвался. В основу доказательств виновности ответчицы служители Фемиды положили акт, составленный управляющей компанией «Жилкомсервис-Бутово». «Ответчик как собственник помещения допустила в квартиру посторонних лиц с предметом, представляющим повышенную опасность, – газовым баллоном. Не удостоверившись в его безопасности, а также в соблюдении лицами, находящимися в принадлежащей ей квартире, правил пожарной безопасности», – заключил Московский городской суд.

Более того, в ряде случаев высшая инстанция отклоняла ссылки на договор с ремонтниками или иными подрядчиками, который предусматривал их ответственность за причиненный вред. «Такой подход согласуется и с тенденциями изменения зарубежного законодательства. Например, в проекте изменений, направленных на совершенствование положений Французского гражданского кодекса о деликтных обязательствах, предлагается установить, что собственник, арендатор, иной владелец недвижимой вещи или лицо, осуществляющее там работы, в силу закона несут ответственность за вред, причиненный соседям в результате необычного воздействия или беспокойства», – отмечается в экспертном заключении Совета при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

В свою очередь, в деле о «курящих соседях» служители Фемиды пришли к выводу, что «само по себе наличие права собственности на жилое помещение не является безусловным основанием для возложения на собственника ответственности за действия членов семьи арендатора при отсутствии вины в нарушении неимущественных прав истца» (АПИ подробно писало об этом споре – Собственника жилья освободили от ответственности за курящих арендаторов).

Безответственное государство

В то же время ни действующее законодательство, ни обсуждаемые поправки не предусматривают какого-либо иммунитета для государственных и муниципальных органов власти, являющихся собственниками неприватизированного жилого фонда. По общему правилу именно они должны нести ответственность за ущерб, причиненный нанимателями (жильцами).

Однако практика свидетельствует, что служители Фемиды нередко отклоняют иски потерпевших соседей. На нанимателя муниципальной квартиры в Уфе Веру Веселкину возложили ответственность за протечку. Такое решение было принято на основании ответа самого собственника (муниципальной администрации), согласно которому жильцы своими силами без уведомления управляющей и обслуживающей организаций произвели замену полотенцесушителя, поломка которого якобы и привела к заливу нижерасположенной квартиры Рамили Гайнуллиной. В свою очередь, Верховный суд России критически оценил утверждения чиновников. Также было установлено, что наниматель в течение пяти месяцев неоднократно обращался в «ЖЭК» по факту протечки полотенцесушителя, но никаких мер по таким заявкам принято не было. Пересматривая дело по указанию высшей инстанции, суд взыскал ущерб за счет частной управляющей компании, освободив от ответственности непосредственного собственника жилья.

Не удалось добиться возмещения жителю Выборга Михаилу Липинскому. Пожар в рядом расположенной муниципальной квартире возник по вине проживающего в нем Сергея Борисова, который «вместе со знакомыми и малознакомыми людьми праздновал предстоящую встречу Нового года с распитием спиртных напитков и курением». Ленинградский областной суд взыскал причиненный ущерб с нанимателя, который «не обеспечил соблюдение правил пожарной безопасности, допустил неосторожное обращение с огнем и его воздействие на горючие материалы, что явилось источником зажигания, приведшим к пожару». Но кассационная коллегия отменила это решение, окончательные выводы об отказе в иске поддержал и Верховный суд России.

Справка

По данным Федеральной службы государственной статистики, общая площадь жилых помещений в многоквартирных домах превышает 2,4 млрд кв. метров. 87,1 процента находится в собственности частных лиц, 9,5 процента составляют государственный и муниципальный жилые фонды. В среднем на одного жителя приходится 26,9 кв. метра.